融資

新築アパート投資では、物件資料に書かれた「表面利回り」だけで判断すると危険です。表面利回りは入口の目安としては便利ですが、実際の手残りは、空室、管理費、固定資産税、火災保険、修繕費、借入条件、諸費用によって大きく変わります。 この記事では、初心者でも判断しやすいように、表面利回り → 実質利回り → 返済後キャッシュフローの順番で、新築アパート投資の利回り計算を整理します。 1. まず見るのは表面利回り 表面利回りは、年間家賃収入を物件取得総額で割った数字です。 表面利回り = 年間満室家賃収入 ÷ 総事業費 × 100 例として、総事業費1億5,000万円、年間満室家賃1,080万円の場合は次の通りです。 1,080万円 ÷ 1億5,000万円 × 100 = 7.2% この場合、表面利回りは7.2%です。ただし、表面利回りには空室、管理費、税金、修繕費、ローン返済が入っていません。あくまで入口の数字です。 2. 実質利回りはNOIで見る 実質利回りを見るときは、まずNOIを出します。NOIはローン返済前の営業純利益です。 NOI = 年間家賃収入 - 空室損 - 運営経費 実質利回り = NOI ÷ 総事業費 × 100 たとえば年間満室家賃1,080万円、空室と経費を合計20%で見ると、NOIは864万円です。 1,080万円 × 80% = 864万円 総事業費1億5,000万円なら、実質利回りは5.76%です。 864万円 ÷ 1億5,000万円 × 100 = 5.76% 表面利回り7.2%でも、運営実態に近い利回りでは5%台まで下がる可能性があります。 3. 返済後キャッシュフローを見る 投資判断で最も重要なのは、ローン返済後に現金が残るかです。 年間キャッシュフロー = NOI - 年間ローン返済額 NOI864万円、年間返済780万円なら、年間キャッシュフローは84万円です。 864万円 - 780万円 = 84万円 84万円 ÷ 12か月 = 7万円/月 月7万円の手残りだと、少しの空室や修繕で赤字化する可能性があります。そのため、返済後キャッシュフローは必ず感度分析します。 ...