表面利回り12.21％でも手残りは月6万円｜不動産投資CF計算の7ステップ

表面利回り12％の物件でも、毎月の手残りがほとんどないことがあります。

理由は、表面利回りに空室、管理費、固定資産税、修繕費、ローン返済などが反映されていないからです。帳簿上は黒字でも、元金返済や大規模修繕によって銀行口座の残高が減るケースもあります。

不動産投資で購入前に確認すべき数字は、家賃収入の大きさだけではありません。重要なのは、すべての支出と返済を反映した後に残る**キャッシュフロー（CF）**です。

さらに、時間に追われない運用を目指すなら、次の2点を同時に測る必要があります。

• 毎月いくら現金が残るか
• オーナーが管理に何時間使っているか

この記事では、初心者でも同じ基準で物件を比較できるように、キャッシュフローの計算方法、融資のストレステスト、修繕対策、購入後の自動監視までを7ステップで解説します。

免責事項： 本記事は一般的な情報提供を目的としています。特定物件の購入、融資、税務処理を推奨するものではありません。実際の判断は、不動産会社、金融機関、税理士、司法書士、建築士などの専門家へ確認してください。

不動産投資のキャッシュフローとは

キャッシュフローとは、一定期間に入った現金と、出ていった現金の差額です。

ただし、実務では「どこまで差し引いた数字か」を明記しなければ比較できません。本記事では、次の3段階に分けます。

NOI
＝ 実効総収入
－ 物件運営費

返済後CF
＝ NOI
－ 年間ローン返済額

積立後CF
＝ 返済後CF
－ 将来修繕の積立額

実効総収入とは、満室想定家賃から空室・滞納損失を差し引き、駐車場などの付帯収入を加えた金額です。

NOIは、物件そのものの運営収益力を見る指標です。通常、ローン返済、所得税、減価償却費、取得時の諸費用、大規模な資本的支出は含めません。

修繕積立は、積み立てた時点で第三者へ支払う費用ではありません。しかし、自由に使える現金から切り離しておく必要があるため、本記事では「積立後CF」を実質的な手残りとして扱います。

キャッシュフローと不動産所得は別の数字

キャッシュフローと税務上の不動産所得は同じではありません。

国税庁は、不動産所得を次の式で計算すると説明しています。

総収入金額－必要経費＝不動産所得の金額

固定資産税、損害保険料、修繕費、減価償却費などは、条件に応じて必要経費になり得ます。一方、借入金の元金返済は必要経費になりません。業務のための借入金の利息は、一定の条件のもとで必要経費になります。

減価償却費は現金支出を伴わない経費です。そのため、次のような違いが生じます。

• 不動産所得は黒字でも、元金返済が重く現金が残らない
• 減価償却によって不動産所得は赤字でも、口座には現金が残る
• 通常の修繕は経費でも、工事内容によっては資本的支出として扱われる
• 修繕積立は、積み立てただけでは原則として必要経費にならない

税務上の扱いは個別事情で変わります。詳細は、国税庁「不動産収入を受け取ったとき」および国税庁「必要経費の知識」を確認し、税理士へ相談してください。

表面利回りだけでは手残りが分からない

表面利回りは、一般に次の式で計算します。

表面利回り
＝ 満室想定年間家賃
÷ 物件価格
× 100

候補を絞り込む入口としては便利ですが、次の項目は反映されません。

収入を減らす要因

• 空室
• 滞納
• フリーレント
• 家賃下落
• サブリース賃料の改定
• 入居募集期間の長期化

支出を増やす要因

• 管理委託料
• 共用部の電気・水道・清掃費
• 固定資産税・都市計画税
• 火災保険・地震保険
• 入居募集費用
• 原状回復費
• 設備交換費
• 大規模修繕費
• 税理士・会計ソフト費用
• ローンの元金と利息

表面利回りが高くても、築古で修繕費が多い、融資期間が短い、空室期間が長い物件では、手残りが小さくなる可能性があります。

Hiro編集部の一次検討ログを再計算

Hiro編集部では、2026年7月21日にリポジトリ内のNotion取得ログを再照合しました。2026年6月29日に調査した物件レコードには、次の情報が保存されています。

これは購入実績や収益実績ではありません。ポータル掲載情報を候補データベースに保存した一次検討ログです。

また、「残存年数5年」はデータベース上の記録であり、法定耐用年数、実際の建物寿命、金融機関が認める融資期間を保証する数字ではありません。

検証可能性の限界： 元のNotionログ、販売図面、レントロール、入金明細は公開していません。そのため、読者が独立して確認できるのは、以下に示す前提、計算式、試算結果までです。物件情報そのものは未検証の候補情報として扱ってください。記事内の画像も概念図であり、物件や収益の実在性を証明する資料ではありません。

標準シナリオの試算

以下は、掲載情報と仮定値を使った試算です。金利は全期間固定と仮定し、融資手数料、保証料、団体信用生命保険料などは年間返済額に含めていません。

元利均等返済の月額は、次の式で再計算できます。

月間返済額
＝ 借入額
× 月利×（1＋月利）^返済回数
÷｛（1＋月利）^返済回数－1｝

年間返済額
＝ 月間返済額×12

表示額は万円単位で四捨五入しているため、表内の数値だけで計算すると端数が一致しない場合があります。

「年132万円の手残り」と判断するのは早計です。将来修繕として月5万円を確保すると、自由に使える積立後CFは年約72万円、月約6万円まで減ります。

さらに、取得時の仲介手数料、登記費用、融資手数料、不動産取得税、初期修繕費、所得税・住民税は、この試算に含めていません。

3シナリオで耐久性を確認する

同じ物件でも、前提を変えると結果は大きく変わります。

悪化シナリオではDSCRが1.51あっても、修繕積立後の手残りはほぼゼロです。DSCRだけでなく、積立後CFも並べて確認する必要があります。

この試算は物件の優劣を断定するものではありません。レントロール、直近の入金実績、運営費明細、修繕履歴、建物調査、金融機関の正式条件が取得できるまで、すべて仮説です。

初心者向けキャッシュフロー計算の7ステップ

ステップ1：販売図面ではなく実際の入金額を確認する

最初に、次の3つを分けます。

1. 満室になった場合の想定家賃
2. 現在契約されている家賃
3. 実際に入金された家賃

売主または仲介会社へ、次の資料を依頼してください。

• 最新のレントロール
• 賃貸借契約書
• 直近12か月の入金実績
• 管理会社の月次収支明細
• 滞納・フリーレントの記録
• 更新時期と退去予定
• 敷金・保証金の管理状況

満室想定家賃が年500万円でも、現在の実入金が年400万円なら、購入初期の保守的な返済能力計算には400万円を使います。

ただし、実入金に一時的な滞納や特殊要因が含まれる場合は、その原因を確認し、継続的に得られる収入へ補正してください。

確認ポイント

レントロールと入金明細は、部屋番号ごとに照合します。

契約上の請求額－実入金額
＝ 未収・値引き・未確認差額

差額が出た場合は、滞納、振込時期、フリーレント、保証会社からの代位弁済など、理由を確認してください。

ステップ2：空室率・滞納・家賃下落を反映する

現在満室でも、将来の満室は保証されません。

空室等損失
＝ 満室想定家賃
× 空室・滞納損失率

想定率は、次の情報から決めます。

• 過去24〜36か月の入退去履歴
• 1室当たりの平均空室日数
• 周辺の競合募集件数
• 同じ間取り・築年数の募集賃料
• 仲介会社へのヒアリング
• 更新時の賃料改定実績

根拠が十分に取れない段階では、5％、10％、20％など複数条件で計算します。

家賃下落も別に試算してください。空室率10％に加えて家賃が5％下がる場合、家賃下落後の収入に空室率を掛けます。

実効総収入
＝ 満室想定家賃
×（1－家賃下落率）
×（1－空室・滞納損失率）
＋ 付帯収入

ステップ3：運営費を実績・固定費・変動費に分ける

運営費を一括で「家賃の20％」などと置くと、何が不足しているのか分からなくなります。

売主資料から実績を取得できない場合は、仮定値を使って構いません。ただし、各数字に次のラベルを付けます。

• 実績：請求書や入金明細で確認済み
• 見積：管理会社・工事会社から取得
• 仮定：まだ裏付けがない
• 未確認：必要だが取得できていない

数字だけを残すと、後から実績と仮定を区別できません。金額に加えて、根拠資料、対象期間、確認日も記録してください。

ステップ4：修繕履歴を確認し、積立額へ変換する

修繕費は毎月発生しません。しかし、発生した月だけ計上すると、通常月のキャッシュフローが過大に見えます。

確認する資料は次のとおりです。

• 過去10年程度の修繕履歴
• 屋根・防水・外壁の施工時期
• 給排水管の材質と更新履歴
• 給湯器、エアコン、ポンプなどの台数と年式
• 消防設備・受水槽などの点検記録
• 建築士や施工会社による現地調査
• 今後5〜10年の修繕見積書

たとえば、今後5年間で300万円の工事を見込むなら、単純月割りは月5万円です。

300万円÷60か月＝月5万円

ただし、5年後に一括で必要になるとは限りません。購入直後に工事が必要なら、月割りではなく取得時の自己資金に含めます。

修繕計画では、少なくとも次の2つを分けてください。

購入直後に必要な工事
→ 初期修繕費として自己資金へ加算

数年後に必要な工事
→ 実施時期までの月数で割って積み立て

ステップ5：融資条件を3パターン以上で比較する

融資期間が長いほど毎月返済は軽くなりますが、総支払利息は増えやすくなります。期間が短い場合は、毎月のキャッシュフローが急激に薄くなります。

最低限、次の条件を比較してください。

1. 金融機関から提示された条件
2. 金利が1ポイント上昇した条件
3. 融資期間が5年短くなった条件
4. 空室と金利上昇が同時に起きる条件

金利上昇だけ、空室だけを個別に試すのでは不十分です。現実には、修繕、空室、金利上昇が重なる可能性があります。

融資条件の確認項目

• 借入額
• 金利タイプ
• 当初金利と見直し条件
• 融資期間
• 元利均等・元金均等の別
• 融資手数料
• 保証料
• 繰上返済手数料
• 団体信用生命保険の費用
• 金融機関が使うDSCRの定義

変動金利の場合は、金利上昇後の返済額だけでなく、返済額の見直し時期や上限ルールも確認してください。

ステップ6：CF・DSCR・自己資金利回りを計算する

購入判断では、少なくとも次の数字を同じ画面に表示します。

NOI

NOI
＝ 実効総収入
－ 物件運営費

物件そのものの返済前収益力を示します。

DSCR

DSCR
＝ NOI
÷ 年間ローン返済額

1を下回る場合、物件のNOIだけでは年間返済額を賄えません。

ただし、金融機関によってNOIや返済額の定義が異なります。DSCRを一律の合格基準として扱わず、計算式を確認してください。

積立後キャッシュフロー

積立後CF
＝ NOI
－ 年間ローン返済額
－ 年間修繕積立額

DSCRが高くても、積立後CFがほとんど残らないことがあります。

自己資金利回り

自己資金利回り
＝ 年間CF
÷ 投入自己資金
× 100

投入自己資金には、頭金だけでなく、次の費用も含めます。

• 仲介手数料
• 登記費用
• 融資手数料・保証料
• 不動産取得税
• 初期修繕費
• 購入後の運転資金

自己資金利回りを高く見せるために、取得費用や初期修繕を分母から外してはいけません。

また、「年間CF」が返済後CFなのか、修繕積立後CFなのかを必ず明記してください。本記事では、保守的に評価する場合は積立後CFを使います。

ステップ7：購入後の入出金と異常値を自動監視する

自動化の目的は、オーナーの判断をなくすことではありません。平常時の集計と照合を自動化し、異常時だけ人が対応することです。

月次自動化フロー

1. 管理会社が月次明細をCSVまたはクラウドへ保存する
2. 銀行明細と管理会社明細を取り込む
3. 部屋番号・取引先・費目を付与する
4. 会計ソフトへ仕訳候補を登録する
5. 請求家賃と実入金を照合する
6. 予算比・前月比を計算する
7. 滞納、データ欠損、修繕費超過を通知する
8. オーナーが例外取引を承認する
9. 月次ダッシュボードを更新する

国土交通省は、賃貸住宅管理業について、維持保全と、これに併せて行う家賃・敷金などの金銭管理を含むと説明しています。管理戸数200戸以上の事業者には登録が義務付けられ、登録業者には契約内容の説明や管理業務の実施状況などの定期報告も求められます。

ただし、すべての管理会社が同じ形式・頻度でデータを提供するわけではありません。契約前に、明細の項目、CSV出力、報告頻度、修繕承認ルールを確認してください。

参考：国土交通省「管理業者の業務」

専門家目線で確認したいチェックポイント

売主資料の対象期間がそろっているか

年間家賃は直近12か月、修繕費は直近1か月という比較では、収支を正しく評価できません。収入と支出の対象期間をそろえます。

季節変動や退去の偏りを確認するには、可能であれば24〜36か月分を取得してください。

修繕費が不自然に少なくないか

過去の修繕費が少ないことは、建物状態が良い証拠とは限りません。必要な工事を先送りしている可能性もあります。

修繕履歴だけでなく、現地調査と今後の見積もりを組み合わせます。

管理委託料に何が含まれるか

管理委託料が安くても、次の業務が別料金なら総費用は増えます。

• 夜間・休日対応
• 滞納督促
• 更新手続き
• 退去立会い
• 入居募集
• 修繕手配
• 法定点検
• 月次報告書の作成

料金表だけでなく、管理委託契約書で業務範囲を確認してください。

家賃保証を満室収入と同一視していないか

サブリースや家賃保証では、賃料の見直し、免責期間、修繕負担、契約解除条件が設定される場合があります。

「30年一括借り上げ」と表示されていても、同じ賃料が30年間保証されるとは限りません。国土交通省なども、賃料減額や解約条件といったリスクの確認を促しています。

参考：国土交通省「サブリース契約を検討されている方へ」

税効果がなくても返済できるか

減価償却による税負担の変化は、所得、建物割合、取得時期、構造、利用状況によって異なります。

節税効果がなければ返済できない計画は、税制や本業所得の変化に弱くなります。まず税引前CFで返済と修繕に耐えられるかを確認してください。

売却時の出口を計算しているか

保有中のCFが黒字でも、売却価格が下がれば投資全体では損失になる可能性があります。

購入前に、次の条件で売却後の残額を試算します。

売却後の残額
＝ 想定売却価格
－ 売却費用
－ ローン残高
－ 売却に伴う税金の見込額

譲渡所得に対する税金は、売却価格そのものではなく、取得費や譲渡費用などを反映した譲渡所得を基に計算します。所有期間や取得費の確認も必要になるため、税理士へ相談してください。

購入を見送る判断基準も先に決める

物件を調べ始める前に、購入を見送る条件を決めておくと、利回りの高さや営業担当者の説明に引っ張られにくくなります。

次は業界共通の基準ではなく、投資方針を作るための例です。

• レントロールと入金実績を照合できない
• 修繕履歴がなく、建物調査も認められない
• 悪化シナリオで積立後CFが赤字になる
• 購入直後の修繕費を現金で確保できない
• 金利上昇後にDSCRが1を下回る
• 取得諸費用を含めると必要な運転資金が残らない
• 管理委託契約の業務範囲や追加料金が不明
• 売却価格を下げた出口試算で自己資金を大きく毀損する

基準値は、戸数、年収、保有資産、借入状況、投資目的によって変わります。重要なのは、購入したい物件を見つけてから基準を緩めないことです。

よくある失敗と対策

失敗1：表面利回りだけで比較する

原因： 空室、運営費、融資条件が入っていない。

対策： NOI、DSCR、積立後CFを必須項目にする。

失敗2：修繕費をゼロにする

原因： 発生時期が読めない費用を計算から外している。

対策： 建物調査と見積もりを基に、初期修繕費と月次積立へ分ける。

失敗3：楽観シナリオしか作らない

原因： 満室、家賃維持、金利据え置きを同時に仮定している。

対策： 標準・悪化・深刻の3条件を保存し、複数の悪化要因を同時に反映する。

失敗4：自己資金を頭金だけで計算する

原因： 取得諸費用や初期修繕を無視している。

対策： 購入から安定稼働までに出す現金を、すべて投入自己資金へ含める。

失敗5：自主管理の時間を無料と考える

原因： 募集、督促、問い合わせ対応の時間を費用として見ていない。

対策： 作業時間に時間単価を掛ける。月10時間、時間単価3,000円なら、月3万円の時間コストです。

失敗6：自動化して照合を省略する

原因： データ取込は自動でも、欠損や二重計上を検知していない。

対策： 銀行明細との差額、取込件数、未分類取引、最終同期日時を監視する。

キャッシュフローと自動化を測るKPI

運用開始時には、物件ごとの通知基準も決めます。次は業界共通の合格基準ではなく、初期設定例です。

• 銀行明細と管理明細の差額が1円でもあれば通知
• 滞納が1件発生した時点で通知
• 月間CFが予算を10％以上下回ったら確認
• 修繕費が月次予算を20％以上超えたら確認
• 未分類取引が1件でも残ったら月次締めを保留
• データ更新が3営業日以上遅れたら通知
• オーナー作業時間が月間目標を超えたら委託範囲を見直す

閾値は、戸数、資金余力、管理契約、投資方針に合わせて調整してください。

反論と限界：高利回り物件や自主管理が悪いわけではない

表面利回りが高い築古物件でも、現金購入、安価な修繕ルート、地域需要への知識があれば、収益化できる可能性はあります。

自主管理も、戸数が少なく物件が近い場合や、賃貸管理の経験を得たい場合には合理的です。物件が1戸しかない段階では、高額な自動化システムを導入するより、標準化された表計算と月次確認だけの方が効率的なこともあります。

一方で、次の条件に当てはまる場合は慎重な検証が必要です。

• 修繕履歴や入金実績を取得できない
• 悪化シナリオで積立後CFが赤字になる
• 税効果がなければ返済できない
• 緊急修繕に使える現金が不足している
• 管理業務の担当範囲が契約書で明確になっていない
• 自動化後の照合責任者が決まっていない

自動化は、物件の収益性そのものを改善する魔法ではありません。赤字構造を自動集計しても、赤字であることは変わりません。

また、本記事の試算は候補物件の掲載情報を基にした机上計算です。現地調査、契約書、金融機関の審査結果、税務上の個別判断を代替するものではありません。

購入前に今日行うアクション

気になる物件を1件選び、次の項目を埋めてください。

物件価格：
満室想定年間家賃：
直近12か月の実入金：
空室・滞納損失：
年間運営費：
年間ローン返済額：
年間修繕積立額：
取得時の自己資金：

続いて計算します。

NOI：
返済後CF：
積立後CF：
DSCR：
自己資金利回り：

各入力値には、次のいずれかを付けてください。

実績／見積／仮定／未確認

最後に、空室率、金利、融資期間、修繕費を悪化させたシナリオを追加します。

この段階で空欄が残ること自体は問題ではありません。問題なのは、未確認の項目をゼロとして購入判断することです。

次に行うべき作業は、空欄を埋めるための資料請求です。まず仲介会社へ、レントロール、直近12か月の入金実績、運営費明細、修繕履歴の4点を依頼してください。

まとめ｜不動産投資では「利回り」より手残りと耐久性を見る

不動産投資初心者が最初に確認すべきなのは、表面利回りではなく次の流れです。

1. 実際の入金額を確認する
2. 空室・滞納・家賃下落を反映する
3. 運営費を項目別に積み上げる
4. 修繕費を初期費用と積立へ分ける
5. 融資条件を複数パターンで試す
6. NOI、DSCR、積立後CFを計算する
7. 購入後の入出金と異常値を自動監視する

目指すべき運用は、家賃が入るたびにオーナーが表計算ソフトを開く状態ではありません。入金、経費、返済、修繕予算が自動で集計され、差額や異常が発生したときだけ通知される状態です。

ただし、漏水、事故、法的トラブル、高額修繕などは人の判断が必要です。完全無人化ではなく、管理会社、専門家、ソフトウェアの役割を決め、オーナーの作業を例外時の確認と承認へ絞ることが現実的です。

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