表面利回りで買う前に読む｜新築アパート投資の利回り・CF・DSCR計算ガイド

新築アパート投資の利回り計算と自動化ダッシュボード

「新築アパートの利回りが高く見えるけれど、本当に買ってよいのか分からない」

この不安は正しいです。

販売資料にある「表面利回り」は、満室家賃を物件価格で割った入口の数字です。空室、管理費、固定資産税、保険、修繕、ローン返済、金利上昇までは見ていません。

この記事では、初心者でも同じ順番で再現できるように、新築アパート投資の利回り計算を次の流れで整理します。

総事業費を出す
年間満室家賃を出す
表面利回りを出す
空室損と運営経費を入れる
NOIと実質利回りを出す
ローン返済後キャッシュフローを見る
DSCRで返済余力を見る
悪化シナリオで耐久力を見る
保有後のKPIを自動で追える形にする

本記事は一般的な情報提供であり、特定物件の購入・売却を推奨するものではありません。実際の判断では、金融機関、税理士、不動産会社、建築会社、管理会社への確認を前提にしてください。

新築アパート投資の利回り計算は4段階で見る

新築アパートの収益性は、1つの利回りだけでは判断できません。最低でも次の4段階に分けます。

段階	指標	何を見るか
1	表面利回り	価格に対して家賃総額が低すぎないか
2	実質利回り	空室・経費を引いた運営収益力
3	返済後キャッシュフロー	ローン返済後に現金が残るか
4	DSCR・KPI	返済余力と保有後の改善余地

今回の試算前提は次の通りです。

項目	前提
総事業費	1億5,500万円
戸数	8戸
1戸あたり月額家賃	11.25万円
年間満室家賃	1,080万円
空室損	5%
運営経費	15%
借入額	1億3,950万円
金利	年2.0%
融資期間	30年
返済方式	元利均等返済

この前提では、表面利回りは約6.97%、実質利回りは約5.57%、税引前キャッシュフローは年間約245万円です。

ただし、この数字は「この条件ならこうなる」という計算例です。実際の物件では、家賃、空室率、経費、税金、金利、融資期間、自己資金で結果が変わります。

Hiro編集部のローカル確認ログ：数字は保存して比較しないと使えない

このサイトは、AI × 不動産自動ブログとして、ローカルWindows PCで記事を生成し、GitHubへpushし、Cloudflare Pagesで公開する運用になっています。

2026年7月12日のローカル確認では、README_ja.md内に次の構成が確認できました。

ローカルWindows PCで記事を生成
Windowsタスクスケジューラがrun_daily.batを起動
generator/generate.pyが記事生成の入口
生成記事をGitHubへpush
Cloudflare PagesがGitHub更新を検知して公開

また、Notion由来の物件データスナップショットでは、2026年6月29日調査の記録として、神奈川県横浜市港北区菊名の一棟アパートが保存されていました。

記録上の前提は、価格3,360万円、表面利回り12.21%、木造8戸、1984年2月築、築42年、情報源は健美家です。

この物件は中古アパートであり、新築アパートの購入判断にそのまま使うものではありません。むしろ、比較ログとして意味があります。

表面利回りが12%を超えていても、築年数、融資期間、修繕、空室、出口価格を入れると、手残りは大きく変わります。新築アパートも同じです。販売資料の「利回り6.8%」だけではなく、総事業費、空室率、経費率、金利、返済期間、DSCRまで保存して比較する必要があります。

この記事の差別化ポイントは、利回りの説明で終わらせず、物件データを蓄積し、判断をテンプレート化し、保有後のKPIまで追うことです。

ステップ1：総事業費を確定する

利回り計算のステップを示す図解

最初に決めるのは分母です。

利回り計算の分母は、できれば物件価格ではなく総事業費にします。

総事業費には、土地・建物価格だけでなく、次の費用を入れます。

登記費用
仲介手数料
融資手数料
火災保険・地震保険
設計費
外構費
地盤改良費
設備追加費
予備費

例：

項目	金額
土地・建物価格	1億5,000万円
登記・融資・保険など	300万円
予備費	200万円
総事業費	1億5,500万円

販売資料が物件価格だけを分母にしている場合、利回りが高く見えることがあります。新築アパートでは、外構、地盤、仕様変更で金額が動くこともあるため、見積書の日付と版数も保存してください。

ステップ2：年間満室家賃を計算する

次に、部屋ごとの家賃を出します。

8戸、1戸あたり月額11.25万円なら、年間満室家賃は1,080万円です。

11.25万円 × 8戸 × 12か月 = 1,080万円

ここで重要なのは、希望賃料をそのまま使わないことです。

確認する項目は次の通りです。

同じ駅距離の募集賃料
同じ間取り・面積の募集賃料
築浅物件の成約水準
競合物件の設備
周辺の新築供給予定
退去後に同じ家賃で再募集できるか

初心者は、家賃を1本だけで置かず、次の3列で管理すると判断しやすくなります。

家賃パターン	使い方
強気家賃	販売資料や募集想定に近い数字
標準家賃	周辺相場と照合した現実的な数字
保守家賃	5%から10%下落した数字

購入判断では、標準家賃と保守家賃でキャッシュフローが残るかを見ます。

ステップ3：表面利回りを計算する

表面利回りは、年間満室家賃を総事業費で割ります。

表面利回り = 年間満室家賃 ÷ 総事業費 × 100
1,080万円 ÷ 1億5,500万円 × 100 = 約6.97%

表面利回りは、候補物件を粗く比較するには便利です。

ただし、表面利回りには次のものが入っていません。

空室損
管理委託料
清掃費
共用部電気代
固定資産税
保険料
修繕費
広告費
ローン返済

そのため、表面利回りだけで購入判断をすると、買った後に「思ったより手残りがない」という状態になりやすくなります。

ステップ4：空室損を入れる

空室損とは、退去や募集期間によって失われる家賃です。

今回の前提では、年間満室家賃の5%を空室損として置きます。

空室損 = 1,080万円 × 5% = 54万円

5%はこの記事内の試算前提です。実際には、エリア、駅距離、賃料帯、間取り、管理会社の募集力、競合供給で変わります。

最低でも、次の3パターンを作ってください。

空室率	年間空室損	使い方
5%	54万円	標準シナリオ
10%	108万円	悪化シナリオ
15%	162万円	強いストレスシナリオ

新築時は満室になっても、2回目以降の募集で家賃下落や募集期間の長期化が起きることがあります。新築プレミアムが30年続く前提で置かないことが重要です。

ステップ5：運営経費を入れる

運営経費には、ローン返済前に発生するコストを入れます。

代表例は次の通りです。

管理委託料
共用部電気代
清掃費
インターネット費
火災保険
固定資産税・都市計画税
軽微な修繕費
入居付け広告費
送金手数料
税理士費用の一部

今回の前提では、年間満室家賃の15%を運営経費として置きます。

運営経費 = 1,080万円 × 15% = 162万円

15%はあくまで試算用です。実際には、固定資産税、保険料、設備仕様、管理契約、無料インターネット、防犯カメラ、宅配ボックスの有無で変わります。

未確定の費用は空欄にしないでください。空欄は「ゼロ」と同じ扱いになり、収支が良く見えてしまいます。金額が分からない場合は「仮置き」と明記して入れます。

ステップ6：NOIと実質利回りを計算する

NOIは、ローン返済前の運営純収益です。

NOI = 年間満室家賃 - 空室損 - 運営経費
NOI = 1,080万円 - 54万円 - 162万円 = 864万円

実質利回りは、NOIを総事業費で割ります。

実質利回り = NOI ÷ 総事業費 × 100
864万円 ÷ 1億5,500万円 × 100 = 約5.57%

この時点で、表面利回り約6.97%の案件が、運営実態に近づけると約5.57%まで下がりました。

重要なのは、表面利回りと実質利回りの差です。差が大きいほど、販売資料の見た目と実態が離れている可能性があります。

ステップ7：ローン返済後キャッシュフローを見る

不動産投資では、NOIが出ていても、ローン返済後に現金が残らなければ運営は苦しくなります。

今回の前提は次の通りです。

項目	前提
借入額	1億3,950万円
金利	年2.0%
融資期間	30年
返済方式	元利均等返済

この条件では、年間返済額は概算で約619万円です。

税引前CF = NOI 864万円 - 年間返済 約619万円
税引前CF = 約245万円
月次CF = 約245万円 ÷ 12か月 = 約20.4万円

ここでのキャッシュフローは税引前です。実際には、所得税・住民税・法人税、減価償却、修繕積立、将来の大規模修繕も考慮します。

また、金利が年3.0%に上がると、同じ借入額・同じ30年返済でも年間返済額は概算で約706万円になります。

金利2.0%：年間返済 約619万円
金利3.0%：年間返済 約706万円
差額：約87万円

金融庁も、投資用不動産向け融資では、賃料下落、空室、サブリース賃料の減額、金利上昇、売却できないリスクなどを確認すべきリスクとして示しています。金利上昇シナリオは必ず入れてください。

ステップ8：DSCRで返済余力を見る

DSCRは、返済余力を見る指標です。

DSCR = NOI ÷ 年間返済額
DSCR = 864万円 ÷ 約619万円 = 約1.40

DSCRが1.00を下回ると、運営収益だけでは返済をまかなえない前提になります。

目安は次のように使えます。

DSCR	見方
1.00未満	NOIだけでは返済不足
1.00から1.20未満	余裕が薄い
1.20から1.40未満	条件次第で検討
1.40以上	比較的余裕あり

ただし、DSCRの基準は金融機関や投資家の方針で異なります。この記事では、物件比較の共通物差しとして使います。

ステップ9：悪化シナリオを作る

新築アパートでも、家賃下落、空室増加、金利上昇は起こり得ます。

最低限、次の3つを試算してください。

シナリオ	前提	確認すること
家賃下落	家賃5%下落	CFが残るか
空室悪化	空室率10%	募集力低下に耐えられるか
金利上昇	金利+1%	返済後CFが残るか

さらに、余裕があれば複合シナリオも作ります。

家賃5%下落 + 空室率10% + 金利3.0%

今回の前提に近い置き方をすると、複合シナリオでは次のようになります。

家賃5%下落後の年間満室家賃：1,026万円
空室損10%：約103万円
運営経費15%：約154万円
NOI：約769万円
金利3.0%時の年間返済：約706万円
税引前CF：約63万円
DSCR：約1.09

標準シナリオでは年間約245万円の税引前CFがあっても、家賃下落、空室悪化、金利上昇が重なると、余裕は一気に薄くなります。

逆に、複合シナリオでも税引前CFがプラスで、DSCRが極端に悪化しない物件は、数字上の耐久力があります。標準シナリオでは良く見えても、家賃5%下落や金利+1%で赤字になる物件は、自己資金や修繕余力を厚めに見ておく必要があります。

表面利回りから手残りまでの分解図

不動産投資のKPIダッシュボードとキャッシュフロー可視化

今回の試算を1枚で見ると、次の流れです。

項目	金額
年間満室家賃	1,080万円
空室損	-54万円
運営経費	-162万円
NOI	864万円
年間返済	-約619万円
税引前CF	約245万円
月次CF	約20.4万円
DSCR	約1.40

スプレッドシートでは、次のように条件付き書式を入れると見やすくなります。

指標	赤	黄	緑
DSCR	1.20未満	1.20以上1.40未満	1.40以上
月次CF	0円未満	0円以上10万円未満	10万円以上
空室率	15%以上	10%以上15%未満	10%未満

数字を色で見えるようにすると、物件比較のたびに悩む時間が減ります。

専門家目線のチェックポイント

販売資料の利回りと自分の利回りを分ける

販売資料の利回りは、売り手側の前提で作られています。

買い手側では、必ず自分の前提で再計算します。

分母は物件価格ではなく総事業費か
家賃は周辺相場と照合したか
空室損を0%にしていないか
固定資産税と保険料を入れたか
管理委託料と清掃費を入れたか
広告費を入れたか
金利上昇を試したか
売却時の価格下落を想定したか

新築プレミアムを過信しない

新築時は家賃が高く決まりやすい一方、築年数が進むと競合の築浅物件と比較されます。

最低でも、次の2パターンは試算します。

家賃5%下落
家賃10%下落

新築時の満室家賃が30年続く前提で収支を組むと、将来の退去時に計画が崩れやすくなります。

サブリースや家賃保証を過信しない

サブリースや家賃保証がある場合でも、保証賃料の減額や契約解除リスクは残ります。

国土交通省の賃貸住宅管理業法ポータルでも、マスターリース契約では賃貸住宅経営の目的やリスクに応じた説明が必要とされています。

確認するポイントは次の通りです。

保証賃料の見直し時期
減額条件
解約条件
免責期間
原状回復や修繕の負担者
管理会社変更の可否

「保証があるから安心」ではなく、「保証条件を数字に入れても成立するか」を見ます。

税務上の耐用年数と融資上の見方を混同しない

中古物件では、税務上の耐用年数と金融機関が見る融資期間が一致しないことがあります。

国税庁は、中古資産の耐用年数について、法定耐用年数を全部経過した資産は法定耐用年数の20%相当を使う簡便法を示しています。たとえば木造住宅の法定耐用年数22年を全部経過している場合、税務上の簡便法では4年になります。

ただし、これは税務上の減価償却の話です。金融機関が融資期間をどう見るかは、建物状態、担保評価、エリア、借主属性、金融機関方針で変わります。

新築アパートでは耐用年数よりも、返済期間、金利、将来の家賃下落、出口価格のほうが収支に大きく効く場面があります。

よくある失敗と対策

失敗1：表面利回りだけで比較する

表面利回りは入口の数字です。

対策は、全物件を同じテンプレートで比較することです。

総事業費
年間満室家賃
空室損
運営経費
NOI
実質利回り
年間返済
月次CF
DSCR

この順番で並べるだけで、見た目の利回りに振り回されにくくなります。

失敗2：満室前提のまま進める

満室想定は便利ですが、退去、募集期間、家賃交渉は起こります。

対策は、空室率5%、10%、15%の3パターンを作ることです。

数字は試算前提として明記し、エリアデータが取れたら更新します。

失敗3：経費を少なく見積もる

管理費、清掃費、共用電気、保険、固定資産税、修繕、広告費を入れ忘れると、CFが過大に見えます。

対策は、経費欄を固定化することです。

未確定なら「0円」ではなく「仮置き」として入れます。

失敗4：毎回手計算で判断する

物件資料を見るたびに電卓で計算していると、比較前提が揺れます。

対策は、Google Sheets、Excel、Notionのどれかに入力フォームを作ることです。

入力するのは、物件価格、諸費用、家賃、空室率、経費率、借入額、金利、融資期間だけです。出力は、表面利回り、実質利回り、CF、DSCR、悪化シナリオです。

購入前と購入後に見るKPI

新築アパート投資を「数字で監視できる資産」にするなら、購入前と購入後でKPIを分けます。

購入前KPI

KPI	見る理由
表面利回り	入口の価格感を見る
実質利回り	運営後の収益力を見る
月次CF	手残りの厚みを見る
DSCR	返済余力を見る
自己資金回収率	入れた現金に対する効率を見る
家賃下落耐性	将来の悪化に耐えられるかを見る
金利上昇耐性	返済額増加に耐えられるかを見る

購入後KPI

KPI	見る理由
入居率	空室が収益を削っていないか
平均空室日数	募集力の低下を早期に見る
家賃入金率	滞納リスクを見る
修繕費率	建物コストの増加を見る
広告費率	入居付けコストを見る
月次CF実績	事前シミュレーションとの差を見る
DSCR実績	返済余力の変化を見る

自動化するなら、月1回の集計で終わらせず、家賃入金、空室、修繕費、広告費を入力すれば、ダッシュボードへ反映される形にします。

人間が毎日管理画面を見るのではなく、しきい値を超えたときだけ通知される運用が現実的です。

自動化できるものと人間が見るもの

自動化しやすいものは数値です。

家賃入金
空室日数
修繕費
広告費
問い合わせ数
内見数
申込率
CF
DSCR

一方で、人間が見るべきものもあります。

エリアの将来性
入居者属性
建築会社の品質
近隣トラブル
管理会社の対応品質
金融機関との関係
税務方針
出口戦略

現実的な設計は、通常監視は自動、例外判断は人間です。

反論・限界・使えないケース

利回り計算を丁寧にしても、すべてのリスクは消えません。

たとえば、次のリスクは計算シートだけでは読み切れません。

地震
水害
施工不良
近隣トラブル
金融機関の融資姿勢変更
税制変更
エリア人口の変化
管理会社の品質低下
想定外の大規模修繕

また、自己資金が極端に少ない場合、少しの空室や修繕で資金繰りが苦しくなることがあります。

新築アパートは「修繕が少ない」と思われがちですが、設備不具合、原状回復、外構、入居者対応は発生します。

不動産投資を「完全放置で必ず儲かる」と捉えるのは危険です。現実的な狙いは、物件選定、収支管理、異常検知、改善判断をテンプレート化し、人間の時間を重要判断に寄せることです。

読了後すぐにやること

今日やることは1つです。

Google SheetsまたはExcelで、次の列を持つ利回り計算テンプレートを作ってください。

物件名
所在地
総事業費
戸数
月額家賃
年間満室家賃
空室率
運営経費率
NOI
表面利回り
実質利回り
借入額
金利
融資期間
年間返済
月次CF
DSCR
家賃5%下落時CF
空室率10%時CF
金利+1%時CF
メモ

最初の1件は、実在の購入候補でなくても構いません。

この記事の前提をそのまま入れてください。

総事業費：1億5,500万円
年間満室家賃：1,080万円
空室率：5%
運営経費率：15%
借入額：1億3,950万円
金利：2.0%
融資期間：30年

次に、金利を3.0%、空室率を10%、家賃を5%下落に変えて、月次CFとDSCRがどう変わるか確認します。

この作業を1回やるだけで、販売資料の利回りを見たときに、どこを疑うべきか分かるようになります。

参考にした一次情報・確認情報

国税庁「No.5404 中古資産の耐用年数」
https://www.nta.go.jp/taxes/shiraberu/taxanswer/hojin/5404.htm
国土交通省「賃貸住宅管理業法ポータルサイト」
https://www.mlit.go.jp/tochi_fudousan_kensetsugyo/pm_portal/sublease.html
金融庁「投資用不動産向け融資に関するアンケート調査結果」
https://www.fsa.go.jp/news/30/20190328.PDF
Hiro編集部ローカル確認：2026年7月12日、auto-ai-blogリポジトリのREADME_ja.md、notion_search.jsonを確認

まとめ：新築アパートは利回りではなく、手残りと耐久力で見る

新築アパート投資では、表面利回り、実質利回り、返済後キャッシュフロー、DSCRを分けて見る必要があります。

販売資料の利回りは入口です。

自分の総事業費、自分の融資条件、自分の空室率、自分の経費率で再計算して初めて、比較できる数字になります。

さらに、計算を一度きりで終わらせないことが重要です。物件情報を入力すると、利回り、CF、DSCR、悪化シナリオが自動で出る。保有後は、入居率、空室日数、修繕費率、家賃入金率が見える。こうした仕組みにすると、不動産投資は「毎回感覚で悩む副業」から「数字で監視する資産運営」に近づきます。

新築アパート投資で目指すべきなのは、派手な表面利回りに飛びつくことではありません。

目指すべきなのは、データ、管理会社、通知、AI、テンプレートを組み合わせて、収益と改善を継続的に回す仕組みを作ることです。

本気で自動化・不労所得型の仕組みを作りたい方向けの実践マニュアル

利回り計算を理解しただけでは、まだ入口です。

本当に差が出るのは、物件選定、収支管理、KPI監視、改善判断、収益導線までをひとつの仕組みに落とし込めるかどうかです。

「毎日忙しくて、物件比較に時間を使えない」
「副業や投資を始めても、作業量が多すぎて続かない」
「自分の時間を切り売りせず、AIと自動化で収益の仕組みを作りたい」

そう感じているなら、次に見るべきは実践マニュアルです。

自動化・不労所得型の仕組み作りに特化した教材を、以下の商品一覧ページにまとめています。手作業で消耗する副業から、仕組みが働く資産構築へ移りたい方は、確認しておいてください。

本気で自動化・不労所得を構築したい方向けの実践マニュアルを見る

新築アパート投資の利回り計算は4段階で見る#

Hiro編集部のローカル確認ログ：数字は保存して比較しないと使えない#

ステップ1：総事業費を確定する#

ステップ2：年間満室家賃を計算する#

ステップ3：表面利回りを計算する#

ステップ4：空室損を入れる#

ステップ5：運営経費を入れる#

ステップ6：NOIと実質利回りを計算する#

ステップ7：ローン返済後キャッシュフローを見る#

ステップ8：DSCRで返済余力を見る#

ステップ9：悪化シナリオを作る#

表面利回りから手残りまでの分解図#

専門家目線のチェックポイント#

販売資料の利回りと自分の利回りを分ける#

新築プレミアムを過信しない#

サブリースや家賃保証を過信しない#

税務上の耐用年数と融資上の見方を混同しない#

よくある失敗と対策#

失敗1：表面利回りだけで比較する#

失敗2：満室前提のまま進める#

失敗3：経費を少なく見積もる#

失敗4：毎回手計算で判断する#

購入前と購入後に見るKPI#

購入前KPI#

購入後KPI#

自動化できるものと人間が見るもの#

反論・限界・使えないケース#

読了後すぐにやること#

参考にした一次情報・確認情報#

まとめ：新築アパートは利回りではなく、手残りと耐久力で見る#

本気で自動化・不労所得型の仕組みを作りたい方向けの実践マニュアル#